這天。

整個交易廣場投資為80億港幣（含利息），如今一年租金才4.5億港幣，顯然不多；當然，還有交易二期的50萬商業樓面，其中有12.5萬平方尺的購物中心，更是租金能很高的。

大家紛紛點頭，都露出崇拜的目光。

林志超計算過，這一波做空石油，可以在很短時間內，獲得6倍以上的收益，他個人及其公司可以獲得20億美金。

長實集團的會議室，高層們正在開會，依舊是林志超主持會議。

開工儀式結束后，又舉辦了個簡單的招待酒會，但接下來的傳媒風暴，才會正式將長江集團中心、中銀大廈、滙豐銀行大廈，這三個建築進行大肆對比。

當然，為長江集團中心設計的美國設計公司，是世界頂級建築設計公司，在摩天大廈領域更是權威。

周圍的人，紛紛好奇起來！

香港的租金漲起來很厲害，當然跌下去也很不客氣，總之是『隨市漲跌』，政府僅有少量的政策干預，不影響上漲的大局。

會議結束后，林志超讓林瑞寰和麥里思來到自己的辦公室。

在現場，貝聿銘今天也是受邀前來參加，他此時圍繞著設計藍圖，正在專心學習。貝聿銘早年也是擅長摩天大廈，但後來更多的是圖書藝術館之類的設計，其中羅浮宮擴建是他一生事業的巔峰。

林瑞寰彙報道：「目前交易廣場一期的空置率為5％，比中環大廈的空置率7％，情況要好不少。這得力于多個大型機構選擇交易廣場，以及這裏獨天得厚的位置……目前交易廣場的租金為23～25港幣每平方尺，年收租金大概為4.5億港幣……」

至於安排霍建寧進去，第一是培養霍建寧，第二是霍建寧又可以支援海外業務。

林志超點評道：「日元升值，我們在日本的投資就相當於在升值；接下來的一年時間，日元大概率的情況是，五國聯手拋棄美元，進而帶動投資者拋棄美元，日元繼續升值；世界的資金紛紛流入日本銀行，那麼銀行一定是會降低利率、放款貸款，最終資金又會流入地產和股市……這就是我選擇投資日本的和-圖-書理由，相信你們現在明白了吧！」

日元升值，意味著林志超個人和及其企業，進入豐收季節，包括：維港投資、林志超家族辦公室、長江實業集團、和記黃埔、優衣庫企業、香格里拉酒店集團，投資項目包括：股票、地產、外匯。

所以說，只要將資金流入到日本，兌換成日元，實質上已經是相當於盈利。正因為如此，從廣場協議簽訂的那一刻開始，就開始有大量的資金流入日本，加上日本去年又開放了金融市場和允許自由兌換日元。

10月伊始。

港督尤德率先讚揚道：「漂亮、經典的建築設計風格，一旦建成，將成為香港的地標建築，就是在世界知名建築中，相信也會有一席之地。聽人講，這幢大廈的整體風格，是林先生親自設計的？」

在現場，長實集團這次大方的展示了藍圖，不由得引來很多人關注，包括記者也紛紛進行拍攝。主持人甚至解說了長江集團中心，包括特意說明，直角都被削平，以示長實集團睦鄰的意思。

林志超接著說道：「建寧，日本的商業地產投資，可以根據財務安排，適當的繼續，只要日本銀行肯放貸款，我們可以繼續追加，最近一年都是好時機。」

林志超點點頭！

眾人也有些疑問，林瑞寰這個總經理，如今都還不是和記黃埔的董事。在長實集團派遣和記黃埔的董事中，分別是林志超、麥里思、霍建寧，至於李業廣，屬於和記黃埔邀請進來的，雖然他是林志超的參謀。

其實，這個時期的日本貸款，不像未來幾年好拿的，但林志超在日本金融界的關係，以及長實集團的實力，是拿到貸款的根本。

長江集團中心大廈，舉行了開工典禮，邀請香港社會名流前來，包括新社、中銀香港、港府的頭頭，也包括香港一眾富豪名門。

林志超說道：「嗯，長實集團除了開闢日本的商業地產外，最近幾年可能還會開闢歐美的商業地產。」

這個項目長實集團獨資投資有些困難，後續維港置業可以加入進來，最終林志超讓要這個項目成為林志超家族的ｈｅtuboｏk.ｃｏｍ.ｃｏｍ金雞。

「林先生，這個頂上的塔叫什麼？」貝聿銘好奇的問道。

林志超說道：「這個項目如果要投資，至少是50億美金，而且可能要十年後才能進入回報期，當然50億美金也不是一下砸下去。我們一邊接觸，一邊看情況吧，畢竟談下來也可能要一兩年時間。」

林志超點點頭，說道：「你說的很有道理，但如果撒切爾向我保證會把地鐵、輕軌等修建到這裏呢？畢竟既然英國政府想開發這裏，他們自然要提供好的外部條件。」

簡單來說——別惹我！

麥里思馬上說道：「老闆，這裏沒有公共交通，且投資巨大，太過冒險！」

林志超回應道：「我的水平哪裡能設計出來，不過外觀上，設計師聽了我的一些意見。」

林志超問道：「交易大廈的租賃情況怎麼樣？」

麥里思見狀，不再反駁。

林志超接著說道：「在這之前，我想讓你們兩人安排一次『做空原油』的投資！根據多年從事原油運輸的分析，美國想逼迫歐佩克增加產量，沙特亦想奪回定價權，在這些因素情況下，原油會產生暴跌。跌至十幾美元也是很有希望的！」

林志超如此解釋，代表港府的人最高興，當然代表內地的也沒有意見，畢竟他們也在享受自由經濟地區帶來的方便。

其他人驚訝起來，霍建寧升職很快呢，1983年擔任長實董事，僅隔兩年又擔任和記黃埔董事。

不過前段時間的長實集團，確實讓麥里思有些憂慮，在日本投資高達百億港幣（40％股權）；如今，他的憂慮總算消失。

麥里思馬上說道：「就算如此，這個項目怕是也得50億美金以上吧！」

所以這次貝聿銘受邀，肯給面子，除了想看看和中銀大廈較量的大廈是什麼樣，更多的也是強者間互相學習和欣賞。

當然，來福斯廣場四座的22億美金投資，支出一半都還沒有，所以貸款也沒有太誇張。

但林志超認為，總比『不允許下跌』更好，市場自由調節更重要。

林志超首先說道：「建寧，日本的業務進展如何，你向大家做個工作和-圖-書彙報！」

霍建寧點點頭，說道：「沒問題，老闆！」

這一次做空石油，長江實業也參与進來，拿出1億美金十倍槓桿，或者5000萬美金20被槓桿。當然，買入的時間是關鍵，林志超打算從11月的最後一周，分十個交易日買進去，這樣最大限度的控制風險，也減少引人矚目。

霍建寧立即點點頭，隨後彙報道：「目前，長實集團前前後後一共向日本注入的資金是4億美金，佔東田發展投資的40％股權……東田公司在日本的投資，是商業地產投資，首先是有四個『來福斯廣場』的計劃，前面兩個已經開始動工，這四個『來福斯廣場』的總計投資，高達22億美金，當然還有其它日本投資者（占股約30％）……除『來福斯廣場』項目外，東田投資發展在日本還投資綜合性商業寫字樓，目前已經是七幢，成本在12.5億美金，這部分是我們全資擁有……最後，我們還擁有四幅商業地皮，可以修建商業綜合性大廈，成本在3.5億美金……這些物業分佈在日本三大都市圈商業區，京都商業圈就佔據70％的投資……」

當然，此時的霍建寧也有拿的出手的業績，那就是日本業務做得很好。

兩人聽得很認真，麥里思隨後說道：「老闆是想讓倫敦的投資公司，做空布倫原油？」

林瑞寰說道：「在倫敦的投資基金，這些年炒倫敦股票，如今也有3億多美金，獲利2億多美金，但遠遠不夠。除非，等日本那邊獲利明確后，倒是可以去賭一把。英國營商環境好，政治環境穩定……」

此時，長實集團雖然已經進入第二代管理體系，包括林瑞寰也已經坐上『副董事總經理』職位，但林志超畢竟還頂著董事局主席一職。

而林志超當然不會這麼傻，他首先要保證自己耗得起，其次要保證在英國金融市場賺到足夠的錢，這樣他才會投資的。

霍建寧沉穩的說道：「謝謝老闆信任！」

眾人知道，林志超這是謙虛，林志超就算不是專業的設計師，但也有非常專業的建築知識，這是大家都知道的事情。

不過林瑞寰和-圖-書倒是沒有意見，和記黃埔雖然業務廣泛，但長實集團卻更加龐大，且業務也分佈較廣。他今年雖然已經36歲，但從未想過真正的接班，畢竟父親的身體情況他明白。

大家聽完，臉上都露出喜色，在日本的投資怕是將斬獲不菲。

眾人紛紛點點頭，麥里思隨後說道：「長實集團債務率低，年收益高，適當的投資海外地產，有助於企業的長期發展。」

這些年，麥里思這個經濟學家，也摸清了林志超的規律——那就是地產低谷抄底，地產高峰收緊。當然這種做法本是應該的，但世上又有幾個老闆可以看清形勢。但林志超這個老闆不僅看得清形勢，更重要的是不會高負債去投資。

他攤開一幅倫敦地圖，指著金絲雀碼頭說道：「這裏正在被英國政府規劃開發，後續一定會引入私人財團開發……而這個地方，我很看好修建一個英國的第二金融中心、類似美國的華爾街，打造成歐洲的華爾街……」

林志超點點頭，說道：「我打算拿出1億美金出來，做這次投資的本金！但不是現在馬上全部壓進去，而是先讓你們做好籌備工作，機會差不多的時候，我會向你們下達指令的。至於1億美金，可以抵押倫敦股市的股票，貸款來籌集吧！」

這個是他一直強調的，而香港所謂的自由經濟制度，就是政府不干預、資金出入自由，由市場自由競爭和調節。

……

僅僅是一個資金出入自由，就吊打全球99％的國家和地區。除此之外，還有自由貿易的制度。

林志超滿意的點點頭，霍建寧在財務安排上，非常讓他放心。

簡單的來說：比如投資者認為日本地產會漲，從香港調集資金前往日本，僅需要幾小時，甚至更短，大大的加快效率；比如，歐美的電子新產品可能需要六個月上市，日本新產品可能需要三個月上市，但香港僅需要兩周時間左右，甚至一周時間。從內地生產的產品，不直接發往世界，因為這樣浪費時間，相反先在香港來轉口一下，可以提高一半的效率。

平常，林志超一般不干涉長實集團的運轉；不過，林志超有需要布和*圖*書置安排的時候，大家就會聽從他的指令。

林志超當然不能直接說叫『自由塔』，否則多多少少有些政Z傾向，於是他說道：「這個塔象徵著香港自由經濟的地位，我在香港做生意多年，也去過很多國家做生意，發現香港的自由經濟，是成就我今天成績的最大條件。」

「鑒於日本業務已經走上正軌，我打算讓霍建寧再去和記黃埔擔任董事一職！」

然而在林志超的眼中，不然林瑞寰去和記黃埔任職董事，只是單純的時間未到而已。只要林瑞寰和麥里思、霍建寧關係搞好，以後掌控和記黃埔還不是順理其章。更何況，此時正是馬世民受寵的時候，林志超也不想他的鉗制太多。

下個月，交易大廈也將投入使用，足足150萬平方尺的樓面。

當然，參加進來的還有維港投資，將拿出2億美金，至少10倍槓桿。

不過考慮到八十年代末，交易廣場的租金可以搞到85港幣每平方尺（逐年上漲），那就已經是非常高回報了。

投資英國，他當然不反對，畢竟他就是英國人，也知道英國營商環境和政治環境，都是世界前列的，畢竟是以商立國的地方。

「明白」

經過一周多點的時間，美元／日元已經跌至215點左右，較年初的262點已經跌掉近20％，教9月上半月的242點跌去12％左右。

「好的」

而投資英國金絲雀碼頭，可能要在未來10多年時間，砸進去近100億美金。前世的加拿大約克曼家族，便是因為這個項目直接搞破產，最終沒有等到勝利的目光。

當然，在看似『不想得罪鄰居』的另外一面，這幢大廈的『八個三角形造型』、『方方正正底座』、『底座身批鎖子甲』等等，都給人一種感覺，這幢大廈是有特殊含義的。

足足38億的投資，就算除掉日本投資者的6.6億，也已經足足投資了31.4億美金。但東田投資發展的啟動資金，就10億美金，其它顯然都是通過貸款來完成。

這是『廣場協議』后的首場由林志超主持的會議，大家的臉上都非常高興，老闆這一次投資日本的決定，真是英明的得！