銅鑼灣時代廣場揭幕禮，典禮上賓客雲集，一睹這座耗資僅20億港幣，第一年租金卻高達6.5億港幣的『聚寶盆』。

林氏家族擁有香港最大、地段最好、位置最多的商業地產，正因為如此，世界的知名品牌很早就已經和長實集團建立一種合作關係。

今年地產形勢之所以如此好，是因為海外很多國家都來香港成立辦事處和分公司，準備以香港為跳板，進軍內地的商業。

其中寶瓏坊大廈，1986年底購買時價值1億新幣，如今至少價值1.6億新幣，賬面獲利6000萬新幣（3.3億港幣左右）；其中百麗宮後段地皮，購買下來是7000萬新幣，如今價值1.4億新幣，賬面獲利7000萬新幣。

……

……

桑德斯眼前一亮，說道：「老闆這個廣告創意真的很不錯，簡單突出的效果！」

林志超說道：「既然你看中了，那就去投標，我沒有什麼意見！」

耗資僅20億，是因為不需要地價、補地費。這幅土地原本是香港電車總廠，而香港電車隸屬九龍倉集團的非上市企業（被私有化）。

為什麼說是『打草驚蛇』，因為香港有不少從事『打釘樓』的人，後世還有『釘王』陳桂宏，在北角水星街以幾百萬落釘，讓李兆基無奈的掏出1個億港幣。

結果換屆的影響，導致新機場方案今年才正式官宣。

這算是一句玩笑話！

今年是長實豐收的一年，交易廣場第三期在七月開業，長江廣場也已經招租完畢，僅這兩個項目，就為長實集團帶來龐大的利潤。

林志超說道：「嗯，兩家酒店的工作情況呢？」

與此同時。

畢竟林志超也沒有想過『恆豐銀行』發展很龐大，更多的是擴展其投資銀行的規模。

總計500萬平方尺的商業面積，讓長實集團超越九龍倉集團，成為香港最大的商業地產公司。

林志超和林瑞海，父子倆回到海港城的九龍倉集團總部。

不過林志超知道，官宣歸官宣，但接下來還有一些列事情等著。新機場怕是得1997年回歸后，才會正式投入使用。

後續，還有海港城的『重建工程』——五座大型高檔住宅ｈｔｔｐs://m•ｈｅｔuｂｏｏk.cｏm•cｏｍ樓，重建成五座一流甲級寫字樓，預計增加商業樓宇面積近400萬平方尺。從這一點可以看出，怡和當年是有多麼的保守，居然在九龍倉碼頭建了五幢高檔住宅，而不是商業樓宇。

而林志超則不同，他投資的大項目實在太多，基本上在開業兩三個月內，就會揭幕禮。外賓也會邀請一些，但不會等國家一級的政要。

再加上新加坡的馬可勃羅酒店（四星級）非常賺錢，堪比五星級酒店，所以這家企業市值也是上漲了近兩倍。

桑德斯這個副總裁，主要負責商業銀行部分，他認真的說道：「今年的結構調整，造成了一定的影響……整體來說，在華資銀行當中，是僅次於恆生、東亞銀行的銀行……」

今年（1988）是1984～1988年這五年時間，地產升水最高的一年：中環寫字樓普遍升水高達4成，交易廣場的租金更是達到56～62港幣每平方尺；港九住宅的價格，也已經超過1981年巔峰（1300），而達到1500港幣每平方尺。

「瑞寰，明年初開始，要在1年的時間內，最遲不能超過1年半，儘可能套現日本的地產投資。這個泡沫，已經足夠大了，一旦破裂，將是有史以來最大的泡沫破裂。」

九龍倉持股78％的新加坡馬可勃羅酒店（全面收購未成功，故持股較高），這家上市公司的資產值，已經翻了不少。

整體規劃就是一個五層購物中心（地上三層、地下兩層），上面是四座摩天大廈（兩座酒店及酒店服務式住宅、兩座寫字樓），如圖……

林志超滿意的點點頭，東田公司在日本的物業資產價值，已經高達130億美金以上，就算償還掉貸款后，總價值也會在100億美金以上。

林志超和港督衛奕信等人進行剪綵儀式，他不學鄭裕桐，寧肯等一年的訪港政要來為自己的『傑作』剪綵，也不會輕易舉行開業典禮。

如今九龍倉集團一年獲利20億左右，所以債務在90億港幣，倒也不算多；特別是，目前銀行利息僅8％左右。如此低的利息，是八七股災后，香港和圖書銀行公會數次減息，全球也差不多是這個趨勢。

九龍倉集團控制著兩家新加坡的大型上市公司，連同林瑞海也成為新加坡的名流，更傳出他準備移民新加坡的事情。

日經指數也高達32000點，等到34000點時，林志超投資的股票也該出售了。預計，可以獲利60億美金。

拋開林志超存進去的60億美金，以及幾家林氏企業存入的部分現金流，恆豐銀行也就500多億的存款。

當然，這也得力于香港如今在世界的地位——世界性大都市，連接中西橋樑的國際性大都市。特別是今年，想來香港投資的海外企業，創下有史以來最多的記錄。

而如今，恆豐銀行的重資產已經高達200多億港幣，存款也達到1000億以上（其中林志超及其公司的存款達到一半），成為香港的大型華資銀行。

目前，九龍倉集團在香港擁有兩大核心商業綜合體——海港城、時代廣場，這是主要的利潤來源，其它資產還有連卡佛百貨集團、天星小輪、香港電車等；其次，九龍倉集團持股新加坡最大商業集團『新加坡置地』的51.5％股權，有持股新加坡馬可勃羅酒店78％股權。

當天衛奕信也是很高興的，在他的任期內，每一個大型建築的落成，都是他任職生涯的一個業績。當然他任期內最大的貢獻，那便是港府在今年宣布的『新機場方案』。

林志超在辦公室接待了『恆豐銀行』的總裁林本豐、副總裁桑德斯，聽取了他們的工作彙報。

林志超說道：「我看可以！」

目前，恆豐銀行的投資部門，主要是在香港、新加坡、倫敦、紐約的四個投資部門；自己投資的項目，就是投資恆指、日經指數期指、美元／日元外匯，這三個品種。

林瑞寰眼前一亮，說道：「父親考慮得周到，整個金鐘地段被我們打造成一流的商業區域，若是能在灣仔可建長江廣場二期，想必能有很好的回報。新界這邊基本都是老式住宅，只要有耐心，收購起來問題不大。我一定安排好，不打草驚蛇！」

僅次一項，長實集團將獲得40億美金的回籠，利潤高達三十和_圖_書多億美金；而另外一個合伙人——維港投資，則獲利五十多億美金。

林志超將有槓桿的金融投資，全部讓恆豐銀行來做。維港投資、家族辦公室則只投資股票和地產等較穩定的產品。

林志超點點，隨後談起投資銀行的事情。

林志超笑道：「你說的這個查賬系統，我突然想到廣告創意，就叫做『萬能叔叔』，客戶透過銀行卡，可以查看戶口結餘嘛！」

周圍的人忍不住笑了起來，很顯然港督和林生都是在開玩笑。

長江廣場的購物中心，匯聚著香港最多的奢侈品牌、世界一流品牌，就是放眼整個世界，也能排進前五的『奢侈品牌雲集中心』，包括路易威登、Dior、愛馬仕、Prada、Gucci、Cartier、Alfred Dunhill、Lanvin等，幾乎沒有一個奢侈品落下。

李兆基本來就是靠著並樓發展起來，所以和『打釘樓』的人交道最多。

租金高達6.5億港幣，是因為『時代廣場』足足有240萬平方尺的商業面積，比交易廣場還大40萬平方尺；特別是商場面積，時代廣場擁有一幢16層高的綜合性商場，共容納300間商店、18間食肆、4間戲院和700個泊車位；除此之外，還有兩幢寫字樓大廈，一個高46層，一個高36層。

「好的，我明白！最近我們打算引進日本的自助式戶口查賬系統，加強自動櫃機的服務功能性……提高銀行的服務。」

12月初。

恆豐銀行，是恆隆銀行、海外信託銀行合併而成。海外信託銀行在今年四月份被私有化，隨後和恆隆銀行在10月份進行合併成『恆豐銀行』。

灣仔的會展中心，11月份就開始啟用，但揭幕禮卻沒有舉行，因為在鄭裕桐看來，香港是世界著名大都會，總會有國家一級的政要訪港。所以，他寧肯等，也不會輕易舉行揭幕禮。

林瑞寰表情認真的說道：「嗯，我明白了！從明年上半年開始，東田公司逐漸套現商業綜合性大廈和商業土地，至於來福斯廣場，則減持手中的股份……」

「目前，恆豐銀行的信用情況如何？」

林志超心裏卻說道，你們ｍ•ｈｅtｕｂｏok•com.cｏｍ怎麼也不會想到，未來的銅鑼灣租金，是超過紐約的，成為全球最貴的零售區域。當然，再後來又發生了巨大的變化……

別看林志超在日本賺的錢很多，但對於一個股市總市值四五萬億美金，僅東京物業就可以買下美國的龐大市場來說，區區150億美金至200億美金，根本算不上多大的比例。

酒會結束后。

專門從事打釘樓的人，不一定是社團，但一定是不怕死的『爛膿』，超級富豪看見了，照樣乖乖掏錢。畢竟，越是有錢，越是不會用極端手段對付別人。

這小子，真是勇猛得很，林志超心裏評價道。

「父親，新加坡烏節路有幅商業地皮，將在明年1月份進行公開招標！這幅地皮可興建約50萬平方尺的購物中心和商業大廈組合廣場……所以，我想利用新加坡馬可勃羅酒店進行投標，價格3.01億新幣……一旦中標，我想打造一座『連卡佛廣場』」

「父親，租賃率已經達到96％……購物中心將在春節前夕進行正式營業……」林瑞寰高興的彙報道。

到了1992年，九龍倉集團又集中精力，在內地投資商業地產。

正因為如此，在招商僅八個月的時間，長江廣場便已經雲集了世界所有的奢侈品。當然，長實集團是有和各家奢侈品建立一個合作機制的。

參觀了一陣后，林志超帶著林瑞寰來到不遠處的灣仔新街。

九龍倉集團今年償還一些債務后，負債將會剩下70億港幣出頭，每年需要支付5億港幣的利息；好在利息一半是支付給自家的銀行，所以也無需心痛。

「嗯，商業銀行部分，通過優質的服務、設備系統的更新……長期健康的發展，就已經足以。」林志超說道。

現場。

他都已經減少發表意見，畢竟兒子真的很優秀。如今他能給兒子們的意見，只有發展趨勢的分析。

考察了一會後，林志超心滿意足的回到辦公室。

林志超同樣幽默的道：「我覺得是這樣的！誰能想到，香港前面三十年發展如此快；所以，誰也不敢說未來的香港發展不如紐約呢！」

這樣一來，林志超手中相當於有三個『金融機構』，都是屬於他個人的『https://www.hetubook.com.com私人財產』。

第一不是上市銀行，財務無需公開；第二是家族銀行的性質太重，讓人有些顧慮。

自動櫃機，視為這個時代銀行的一個先進發展模式。

至於還有三個大型商業項目——新加坡泰富廣場、長江集團中心、九龍泰富廣場，則分別在1989年、1990年、1993年開業。

這種合作關係，以後將在內地起到很大的作用。當然這個合作是平等的，甚至可以說長實集團還是強勢一方。

本來，林志超當年提出『新機場方案』后，雖然被政府否決，但政府很快成立了工作小組進行研究；若不是尤德死在任上，可能1987年就會官方宣布。

現場，衛奕信笑著說道：「銅鑼灣的時代廣場，不比紐約的時代廣場差！」

翌日，林志超帶著林瑞寰來到『長江廣場』視察工作。這個佔地面積達到30萬平方尺的商業綜合體，目前已經落成，並將在明年3月份正式揭幕。

除了地產、股票之外，八達通金融集團還一直在投資『日經期指』，幾年下來已經獲利七八億美金；晚點做空日經一把，便能獲得更多的利潤。

林志超點點頭，引進的這兩家酒店品牌，是需要支付5％營業額作為管理費，其實就是『特許經營』。

林瑞寰回道：「麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店都已經在做最後的準備，明年三月份將陸續營業。由香格里拉酒店管理的酒店服務式住宅也已經準備妥當，將在春節前夕影業……」

雖然他這樣講，但林瑞海依舊繼續說道：「嗯，我打算先將百麗宮後段地皮，以1.3億新幣出售給九龍倉集團，這樣新加坡馬可勃羅酒店可以獲利6000萬新幣，回籠1.3億坡幣。再加上新加坡馬可勃羅酒店賬上的現金流，已經達到地價的7成多，後續連卡佛廣場則通過貸款完成。」

可以理解！

華人行大廈，八達通金融集團總部。

「瑞寰，讓人收購新街這裏的物業，爭取以後能在這裏搞個長江廣場第二期項目。不要打草驚蛇，找機會慢慢收購就行，哪怕是十年，都完全不是問題。若是在這裏可以修建一幢摩天大廈，我們便可以通過地下通道和長江廣場第一期連接起來。」